Netwerkbijeenkomst Cooplink 30 september 2017

Bijeenkomst voor burgerinitiatieven om een wooncoöperatie op te richten. Twee hoofdtypes voor een wooncoöperatie waren aanwezig:

1. Huurders die van de woningcorporatie het appartementencomplex of een groep woningen willen overnemen om zelf te beheren en te exploiteren
2. Groepen die met elkaar een woongebouw willen realiseren (zowel koop als huur), beheren en exploiteren.

Doel van de wooncoöperatie is o.a. door eigen beheer/exploitatie een economisch voordeel te behalen, vaak meer saamhorigheid te realiseren en eventueel DAEB (sociaal) en niet-DAEB (vrije sector) gemixt mogelijk te maken. Zoals deelnemers aangaven:

Ik wil invloed hebben op hoe ik kan wonen en leven, door mijn betrokkenheid in beheer en onderhoud zorgen we voor samenwerking tussen bewoners, is een kwaliteitsverbetering mogelijk fysiek (we letten beter op, het wordt jouw huis, vaak extra aandacht voor duurzaamheid) en sociaal (saamhorigheid), waardoor de continuïteit van plezierig samen wonen wordt gewaarborgd.

De wooncoöperatie kan het vastgoed aankopen of ervoor kiezen het vastgoed bij de corporatie te laten, maar alleen het beheer /exploitatie op zich te nemen.

Indien koop kan het pand voor 70 % van de marktwaarde worden aangekocht (koop in bewoonde status). Indien de marktwaarde goed is van het pand dan kan dit een knelpunt zijn. De woningen worden te duur aangekocht, de wooncoöperatie kan geen gebruik maken van waarborgfondsen en lagere rentes, waardoor sociale huurprijzen niet meer mogelijk zijn.

Financiering van het vastgoed blijft moeilijk: Banken eisen 30 % eigen vermogen cq financiering door derden. Hoe financier je dit:

• Ledenfinanciering (obligaties/crowdfunding)
• Investeerders overtuigen om mee te doen voor een rendement van maximaal 5%
• Verkoop deel woningen met winst om eigen vermogen te realiseren
• Een positieve resultaat exploitatie (bv eerst een aantal jaar alleen het beheer op je nemen en laten zien dat de exploitatie positief is door lagere kosten. Na opbouwen vermogen pand overnemen).

Er was ook een voorbeeld hoe te financieren zonder eigen kapitaal (de BV constructie - voorbeeld beschikbaar bij Cooplink).

De juridische rechtspersoon zodanig vastleggen dat bestuurders niet privé aansprakelijk zijn.

Platform31 ism Cooplink zijn actief om diverse producten te maken waardoor kennis goed beschikbaar komt en ondersteunend zijn voor het proces. Beschikbare tools zijn of komen komend jaar beschikbaar:

• Factsheets
• Stappenplannen,
• Financieringsconstructies
• Businesscase
• Statuten/huishoudelijk reglement
• Rechten en plichten rondom verhuur
• Opzetten bewonersgroep: hoe krijg je iedereen mee, hoe ga je met elkaar om, (besluitvorming-conflicten)
• Kwaliteitstoets over te nemen gebouw / hoe maak je een onderhoudsplan

Om een wooncoöperatie te realiseren zijn de burgers vaak afhankelijk van overheden, verhuurdersorganisaties, bankiers, investeerders:

1. Woningcorporaties zijn vaak huiverig, omdat:
   1. Voelen zich aangevallen – doen wij het niet goed?
   2. Zijn bewoners wel professioneel genoeg?
   3. Mag het wel wettelijk
   4. Moeizaam dat opsplitsen administratief / afrekenen waarborgfonds
   5. Het gaat ten koste van de sociale huur
2. Vermogen loopt weg
   Terwijl het ook voordelen oplevert voor een corporatie, omdat betrokken huurders goed op het vastgoed letten, woningen ondergebracht in een wooncoöperatie geen inkomenstoets hoeven te vragen (handig bij een samenwoonproject met een mix van ouderen) en bv gemeenschappelijke ruimten mogelijk zijn (vereffening is mogelijk). In een goed contract kunnen bovendien afspraken over de huur, huurstijging, verkoop e.d. worden vastgelegd.
3. Gemeentes verschuilen zich vaak achter wetgeving / procedures:
   1. Wij moeten de verkoop van grond / gebouw via een openbare aanbesteding doen. Dan vissen wooncoöperaties vaak achter het net omdat het hoogste bod (duurdere sector) de doorslag vaak heeft. Gemeentes kunnen hiervan afwijken: in samenwerking kan een plan ontwikkeld worden dat past binnen het beleid van een gemeente, transparant is t.a.v. de kosten en baten en waar burgers het voortouw in nemen (Right to Challenge)
   2. Gemeentes bespreken met corporaties en lokale huurdersverenigingen de woonprestatieafspraken. Kom daar maar eens tussen. Ook de huurdersverenigingen staan niet altijd te springen op eigen initiatief van burgers (doen wij het niet goed). Echter veel gemeentes willen wijken met een overmaat aan sociale woningen omvormen naar een betere mix. Een gemeente kan initiatief nemen voor het opstarten van een Samenwerkingstafel middenhuur met als doel met relevante partijen de opties te bespreken voor middenhuur en het realiseren van gemengde wijken, maar ook afspraken over kwaliteit, huurprijs, en huurprijsstijgingen en toewijsbeleid. Zie separaat stuk. Het realiseren van een wooncoöperatie zorgt voor sterkere buurten, kwaliteit in een wijk en de omgeving omdat de bewoners samenwerken, betrokken zijn en actief willen zijn ofwel tevreden burgers. Burgers die gelukkig/tevreden zijn vragen minder steun en zorg. De maatschappelijke baten zijn niet altijd te berekenen maar zijn zeker aanwezig.
4. Banken en investeerders zijn huiverig, roepen snel nee, vragen een te hoge rente/rendement. In een snel tempo worden ook andere financieringsmethodes onderzocht (zoals crowdfunding en de BV constructie). Maar ook voor investeerders en banken zijn wooncoöperaties een kans. Betrokken bewoners zorgen goed voor het eigen pand, het pand behoud zijn waarde, de buurt blijft aantrekkelijk en het gedeeltelijk omzetten van sociaal naar vrije sector zorgt voor een waardestijging van het vastgoed. Hierdoor zou een lage rente voor een hypotheek cq een rendement van maximaal 5 % op een investering mogelijk moeten zijn.
   Onderdeel van de financiering zijn ook onderwerpen over fiscaliteit, verpanding, AFM, wel/geen korting kunnen krijgen, eigen waarborgfonds, mogelijkheden voor subsidies.
5. Wetgeving lijkt soms in de weg te zitten, echter er is ruimte voor experimenten via bv de samenwerkingstafels. Daarnaast is ondersteuning vanuit het Rijk en/of de provincies van grote meerwaarde om met name in de opstartfase de plannen gedegen uit te werken en te onderzoeken.

Tot slot heb ik opgemerkt dat:

1. De opstartfase kost tijd – initiatiefnemers praat in de opstartfase met alle stakeholders (gemeente, verhuurdersverenigingen, corporaties, banken, potentiële investeerders, de buurt enz.) met als doel uit te leggen wat je wil, waarom en hoe je aanpak is. Het zorgt voor acceptatie als het project wordt ingediend en het zorgt voor ambassadeurs die het idee promoten. De lobbyfase.
2. Neem tijd in de opstartfase om gemeenschapsvorming in kleine stapjes in het complex vorm te geven. Begin met bijvoorbeeld zelf de openbare ruimtes schoon te houden, de tuin een facelift te geven, een flat-BBQ te houden. Daarna groter aanpakken, misschien met een deel van het gebouw beginnen en pas later de stap voor koop. Bewoners zijn bang voor verandering (waarom anders het gaat toch goed zo) en moeten de tijd krijgen om de meerwaarde van samenwerken en zelf doen in te zien. Accepteer dat er altijd mensen zijn die het niet willen.
   Bij nieuwbouwinitiatieven is het vinden van een locatie en de opzet van financiering van de aankoop en bouw van het vastgoed een belangrijke basis om kansen op de vastgoedmarkt te krijgen. Dit kost tijd, vraagt om een sterke lobby en de juiste samenwerkingspartners.
3. Platform31 heeft nog 1 jaar tijd om diverse tools, info- en factsheets af te ronden. Kan Platform31 ook initiëren, promoten dat na dat jaar Cooplink extra financieel ondersteuning krijgt om met haar organisatie wooncoöperaties met kennis en kunde bij te staan. (Er is ook een landelijk platform voor zorgcoöperaties).
4. Inzichtelijk maken op welke manier gebruik gemaakt kan worden van experimenten om betrokkenen een handreiking te geven om een initiatief voor een wooncoöperatie te ondersteunen.
5. Het in Jip en Janneke taal uitschrijven van een aantal financieringsconstructies. Het maakt het voor wooncoöperaties makkelijker om in gesprek met een bank, investeerders of de eigen leden de financieringsmogelijkheden door te spreken. Maak duidelijk waar welke risico’s liggen, hoe deze ondervangen worden en bij wie welke verantwoordelijkheden liggen.

(verslag Vivien Butot)