Regels omtrent kopen

---

Verkoopregels woningcorporaties

Wanneer wooncoöperaties bestaande woningen kopen, gaat het daarbij vaak om woningen van woningcorporatie toegelaten instellingen (woningcorporaties). In de Woningwet zijn allerlei regels opgenomen waar woningcorporaties zich aan moeten houden bij verkoop van hun bezit. Deze regels zijn bedoeld om te voorkomen dat maatschappelijk kapitaal 'weglekt' en in particuliere handen komt. Immers, de corporatiewoningen zijn met overheidssteun tot stand gekomen en dat betekent dat bij verkoop (vervreemding) de marktwaarde van de woning als basis moet dienen voor de koopprijs. Zo blijft het maatschappelijk kapitaal in handen van de woningcorporaties en kan weer aangewend worden voor de sociale huursector.

De verkoopregels voor woningcorporaties zijn onder meer van toepassing voor wooncoöperaties die hun woningen van toegelaten instellingen willen kopen. Vooralsnog gelden formeel daarvoor de regels voor vervreemding aan derden. Minister Blok heeft op 9 juni 2016 bekend gemaakt dat er experimenteerruimte komt om de regels voor vervreemding aan natuurlijke personen voor eigen bewoning van toepassing te laten zijn voor wooncoöperaties.

Van toepassing bij verkoop woningen door woningcorporaties zijn:

• BTIV: Besluit toegelaten Instellingen volkshuisvesting 2015
• MR: Ministeriele Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

De bepalingen in het BTIV en MR vervangen de MG 2013-02 per 1 juli 2015.

Bij het verkopen van woningen door een toegelaten instelling wordt onderscheid gemaakt tussen:

• Vervreemding aan derden;
• Vervreemding aan natuurlijke personen voor eigen bewoning; en
• Vervreemding van 'opknapwoningen'.

Vervreemding aan derden

---

Onder derden worden verstaan: anderen dan een toegelaten instelling of een natuurlijk persoon die de woning zelf zal gaan bewonen.Voor vervreemding aan derden is toestemming vooraf nodig (BTIV art 27).
Algemene regels hierbij zijn:

• Een zienswijze van de gemeente, deze dient in beginsel positief te zijn. (BTIV art. 25.2.b.1 en 25.2.c.1.)
• De koper dient bonafide te zijn, een Verklaring Omtrent Gedrag (VOG) is verplicht. (BTIV art. 25.1.b.) Een Bibob-procedure kan vereist zijn (dit ter beoordeling van de Autoriteit).
• Er dient een openbare aanbieding te hebben plaatsgevonden (BTIV art 25.2.d.3). Openbare aanbieding is niet nodig bij verkoop aan een dochter van de toegelaten instelling.

Aanvullende regels bij verkoop van geliberaliseerde of te liberaliseren huurwoningen:

• De verkoopprijs dient tenminste gelijk te zijn aan de marktwaarde (bedoeld is hier de marktwaarde in verhuurde staat, waarbij rekening wordt gehouden met verkoop aan het einde van de huurovereenkomst) of de WOZ-waarde (BTIV art 26.1.c).

Aanvullende regels bij verkoop van blijvend gereguleerde huurwoningen:

• Een zienswijze van de betrokken bewonersorganisatie, in beginsel positief (BTIV art. 25.2.c.1)
• Koper dient verklaring omtrent sociaal verhuurdersgedrag te tekenen (BTIV art. 25.2.c.2)
• De woningen moeten eerst zijn aangeboden aan de zittende huurders tegen een prijs van maximaal 100% van de leegwaarde of de WOZ-waarde, of onder voorwaarden, daarnaast aan een andere lokaal werkzame toegelaten instelling. (BTIV art. 25.2.b.4), daarna openbare aanbieding.
• Lege woningen worden verkocht voor tenminste de marktwaarde leeg of de WOZ-waarde (BTIV art. 26.1.a.2.)
• Verhuurde woningen worden verkocht voor tenminste 75% van de leegwaarde of de WOZ-waarde (BTIV art. 26.1.a.2.)
• Bij verkoop van verhuurde woningen voor een prijs lager dan 75% van de leegwaarde of de WOZ-waarde (BTIV art. 26.1.a.2.) gelden de volgende zaken:
  • A) De prijs is minstens gelijk aan de leegwaarderatio bedoeld in art 17a lid 2 uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting: Jaarhuur als perc. WOZ
    • Van 0% tot 1%: Leegwaarderatio 45%
    • Van 1% tot 2%: Leegwaarderatio 51%
    • Van 2% tot 3%: Leegwaarderatio 56%
    • Van 3% tot 4%: Leegwaarderatio 62%
    • Van 4% tot 5%: Leegwaarderatio 67%
    • Van 5% tot 6%: Leegwaarderatio 73%
    • Van 6% tot 7%: Leegwaarderatio 78%
    • Meer dan 7%: Leegwaarderatio 85%
  • B) De woningen dienen na eigendomsoverdracht tenminste 7 jaar voor verhuur bestemd te blijven.
  • C) Tot 30 jaar na eigendomsoverdracht wordt de eventuele winst bij uitponding evenredig verdeeld tussen de toegelaten instelling en de derde.

Vervreemding aan natuurlijke personen voor eigen bewoning

---

Hoofdregels:

• Verkoop is zonder nadere voorwaarden toegestaan voor tenminste 90% van de getaxeerde leegwaarde of de WOZ-waarde (dus niet meer dan 10% korting) (BTIV art 24.b); en
• Verkoop is toegestaan indien sprake is van verkoop onder voorwaarden (VoV). (BTIV art 24.c);
• Bij afwijking van de verkoopregels is goedkeuring nodig van de minister.

Over verkoop onder voorwaarden (VoV) staat er dit (in BTIV art 23.1):

• De prijs is tenminste 50% van de getaxeerde leegwaarde of WOZ-waarde;
• met toepassing van nadere regels in de MR.

De regels voor VoV (MR art 10):

• De korting, voor zover hoger dan 10%, dient altijd te worden terugbetaald (het is uiteraard ook mogelijk om overeen te komen dat alle korting wordt terugbetaald);
• De waardeontwikkeling (verschil tussen waarde bij doorverkoop en de getaxeerde leegwaarde of WOZ-waarde bij verkoop) wordt gedeeld, waarbij het belang van de toegelaten instelling (bij waardestijging en -daling) bedraagt:
  • 1 - 1,5 x het kortingspercentage;
  • 2 - 50%, indien toepassing van regel 1 tot een belang van de toegelaten instelling van meer dan 50% zou leiden.

Bij vervreemding aan huishoudens met een bruto jaarinkomen < € 38.950 (prijspeil 2015) en een korting van ten hoogste 25% is een deling van de waardeontwikkeling niet vereist.

Vervreemding van ‘opknapwoningen’

---

Wanneer de verkrijger verplicht is om ingrijpende voorzieningen te treffen, mag in het taxatierapport uitgegaan worden van de residuele waarde (MR art 9.1.d).

In de toelichting bij de MR (Staats-courant 2015 nr. 16875) is hierover vermeld: Bij zogenaamde opknapwoningen en complexen bestaande uit opknapwoningen kan worden uitgegaan van de residuele taxatie. Dit is de waarde vrij van huur en gebruik of de marktwaarde in onverhuurde staat na renovatie minus de renovatiekosten. De renovatie moet geborgd zijn door een plan van eisen bij de koopovereenkomst, waarin de gekwantificeerde opknapverplichting is vastgelegd.