Verkoop onder voorwaarden

Mogelijkheden tot verkoop van Samen Verder onder voorwaarden

Woon-werkvereniging Samen Verder is een vereniging gevestigd in het woonwerkpand Samen Verder in het Juinen, dat momenteel voorziet in sociale (kamer)huurwoningen voor 20 bewoners en werkruimtes voor 5 maatschappelijke organisaties. Het pand is in 1986 gekraakt, en in 2001 werd een legalisatieproces in gang gezet wat uiteindelijk heeft geleid tot de aankoop van het pand door woningcorporatie Prettig Wonen in 2009. Hierbij ontstond een zelfbeheer-huurconstructie waarbij woon-werkvereniging Samen Verder het pand als één geheel ging huren van woningcorporatie Prettig Wonen. Dit huurcontract loopt op 31 juli 2019 af. In gesprek met Prettig Wonen werd duidelijk dat zij zowel open staan voor een verlenging van het huurcontract, als ook voor een mogelijke verkoop van het pand aan de van Lange Lindenlaan 15 aan woon-werkvereniging Samen Verder. In samenwerking met Prettig Wonen is daarom een onderzoek gestart om de mogelijkheden te inventariseren voor aankoop van het pand middels de nieuwe woonconstructie ‘wooncoöperatie’.

Artikel 18a van de Woningwet (2015)
Dit betreft een artikel waarbinnen huurders van woningcorporaties de wettelijke mogelijkheid hebben om een ‘wooncoöperatie’ te starten. Een wooncoöperatie heeft een aantal kenmerken, namelijk dat het gaat om een collectieve woonvorm die bestuurd wordt als coöperatieve vereniging. De vereniging en haar leden-bewoners zijn bij een wooncoöperatie samen verantwoordelijk voor de exploitatie (beheer en onderhoud) van hun woning. Binnen de Woningwet is het voor wooncoöperaties mogelijk om enkel het beheer van hun woningen gezamenlijk over te nemen (de beheercoöperatie), maar het is ook mogelijk om als wooncoöperatie het eigendom van de woningen over te nemen van de van toegelaten instellingen (de koopcoöperatie).

Waarom kopen in plaats van huren?

Er zijn voor Woon-werkvereniging Samen Verder verschillende redenen om over te gaan tot overdracht van eigendom als alternatief voor het voortzetten van het huurcontract bij woningcorporatie Prettig Wonen.

1. Samen Verder is een vereniging die zich ten doel heeft gesteld om woon- en werkruimten te voorzien voor mensen en maatschappelijke organisaties die, vanwege financiële beperkingen, elders geen ruimte vinden. In deze zin sluiten de doelstellingen van Samen Verder en Prettig Wonen nauw op elkaar aan. Want ook Prettig Wonen zet zich in voor ‘mensen met een kleine beurs en mensen voor wie zelfstandig wonen niet vanzelfsprekend is’. Dit houdt tegelijkertijd ook in dat woningcorporaties, zoals Prettig Wonen, geen doelgroep vinden in mensen die wél zelfstandig genoeg zijn om in hun eigen woonruimte te voorzien. Woon-werkvereniging Samen Verder is hiervan een voorbeeld. De vereniging heeft in de afgelopen 10 jaar niet alleen beheertaken zelfstandig uitgevoerd, maar daarnaast ook een gedegen financieel beleid gehanteerd waarbij de vereniging zelf verantwoordelijk was voor toewijzing van woon- en werkruimten, inning van huurgelden en ook de lasten van leegstand op zich nam. De vereniging is er daarom klaar voor om ook de volgende stap in zelfstandigheid te maken, door volledig verantwoordelijkheid te dragen voor het pand. Door verkoop van het pand aan woon-werkvereniging Samen Verder kan Prettig Wonen bijdragen aan deze verzelfstandiging. Een dergelijke stap zou aansluiten bij de visie van Prettig Wonen met betrekking tot het faciliteren van passende woonvormen.
2. Samen Verder bevat voor 20 procent van de oppervlakte ruimtes die functioneren als kantoor en werkruimten voor verschillende maatschappelijke en sociaal/culturele organisaties. Deze functies worden in de nieuwe Woningwet als niet-DAEB geclassificeerd en behoren daarom niet langer tot de kerntaken van toegelaten instellingen, omdat deze zich uitsluitend op DAEB-functies dienen te richten. Desalniettemin hebben deze functies een sterk sociaal en maatschappelijk karakter en zijn zij voor hun huisvesting afhankelijk van een organisatie met een maatschappelijke doelstelling. Deze functies zijn daarom, naar huidige maatstaven, beter thuis bij Woon- werkvereniging Samen Verder als eigenaar van het pand dan bij een toegelaten instelling, zoals Prettig Wonen.
3. De werkruimtes in het pand Samen Verder zijn op diverse manieren sterk verweven met de woonruimtes. Zij zijn ruimtelijk niet van elkaar te scheiden, vormen organisatorisch een eenheid en zijn bovendien juridisch met elkaar verbonden. Scheiding van wonen en werken is daarmee een heilloze weg. De huidige regelgeving voor woningcorporaties vereist echter wel een dergelijke scheiding. Daarmee rijst de vraag of woningcorporaties, zoals Prettig Wonen, nog langer de meest passende eigenaar zijn voor het soort woon-werkpanden als Samen Verder.
4. Eigendom biedt bovendien de definitieve stap naar meer verantwoordelijkheid en zeggenschap over de eigen woon- en werkomgeving. Voor vereniging Samen Verder staat zelfbeschikking (naast zelfbeheer) hoog in het vaandel. Dit is ook deels toe te schrijven aan de geschiedenis van het pand in de Juinse kraakbeweging. Deze beweging werd gekenmerkt door een streven naar meer betaalbare en sociale oplossing voor woningnood, en werkte daarbij vanuit het handelingsprincipe ‘als het er niet is, dan maken we het zelf’. Deze grondhouding werkt nog sterk door in het huidige reilen en zeilen van de vereniging, waarbij er een sterke drang is om zelf vorm te geven aan de woon- en werkomgeving. Het in eigendom nemen van het pand Samen Verder vormt de beste garantie voor behoud van dit karakter.
5. Een ander voordeel van overdracht van eigendom ten opzichte van verhuur, is dat middels eigen beheer van het pand er passende, en daardoor efficiënte keuzes gemaakt kunnen worden in bijvoorbeeld het onderhoud van het pand. Eigen beheer biedt de mogelijkheid tot kleinschalige aanpak en maatwerk. En bovendien bestaat er onder eigen beheer meer vrijheid om een deel van het onderhoud te realiseren middels zelfwerkzaamheid van bewoners en organisaties. Deze zelfwerkzaamheid sluit aan bij de wensen en doelstellingen van Samen Verder.
6. Binnen de huidige huurconstructie beschikt de vereniging al over enige gedeelde verantwoordelijkheden rondom beheer. Deze verantwoordelijkheden, zoals toewijzing, klein onderhoud en financieel beheer, worden verdeeld naar draagkracht, waarbij we uitgaan van solidariteit met medebewoners en organisaties. Maar omdat de verantwoordelijkheden beperkt zijn, is het moeilijk voor alle leden om op een actieve manier betrokken te zijn bij hun woon/werkomgeving. Eigendom van het pand zou leiden tot aanzienlijk meer gezamenlijke verantwoordelijkheden onder leden. Dit betekent dat men meer met elkaar moet overleggen en meer samen moet werken om de gedeelde taken te realiseren. Dit zal een positief effect hebben op de sociale cohesie binnen de vereniging. Dit is niet alleen voordelig voor huidige bewoners en organisaties. Het delen van verantwoordelijkheden betekent namelijk ook dat kennis over het beheer van het pand wordt gedeeld met een grotere groep leden, waardoor er een grote mate van toekomstbestendigheid en veerkracht kan worden gerealiseerd. Op die manier blijven het pand, de unieke samenwerkingsvormen tussen bewoners en organisaties, en de doelstellingen van de vereniging ook voor toekomstige generaties wereldverbeteraars behouden. Dit is bovendien in het belang van de stad Juinen aangezien Samen Verder een belangrijk boegbeeld is voor het progressieve en linkse karakter van de stad.
7. Het verkrijgen van eigendom van het pand betekent dat de verantwoordelijkheden voor het financiële en onderhoudskundige beheer volledig door bewoners en organisaties binnen het pand zullen worden gedragen. Dit biedt beduidend meer mogelijkheden om invloed uit te oefenen op de eigen leef- en werkomgeving dan wanneer de huurconstructie zou worden voortgezet, doordat hierbij meer mogelijkheden zijn tot inspraak en zelfwerkzaamheid. Prettig Wonen onderschrijft in haar strategische visie 2013-2022 ‘Prettige buren maken prettige buurten’, dat zij ernaar streeft om bewoners zelf verantwoordelijk te maken voor hun leefomgeving omdat dit een positief effect heeft op het welzijn van bewoners; het zorgt ervoor dat mensen graag wonen, en blijven wonen, in hun buurt. Samen Verder heeft in haar beleid vergelijkbare doelstellingen, waarbij men inzet op een vitale woon-werkgemeenschap waarbij onderlinge solidariteit en cohesie als belangrijke voorwaarden worden gezien. De aanwezigheid van deze doelstellingen en de garantie dat Samen Verder deze doelstellingen zal blijven hanteren, beperkt de noodzakelijkheid van Prettig Wonen in haar rol als sociale verhuurder.

Regelgeving rond overdracht van eigendom aan wooncoöperaties

In de Woningwet zijn allerlei regels opgenomen waar woningcorporaties zich aan moeten houden bij verkoop van hun bezit. Deze regels zijn bedoeld om te voorkomen dat maatschappelijk kapitaal, dat met overheidssteun tot stand is gekomen, in particuliere handen komt. Daarom vereist de wet dat bij verkoop (vervreemding) aan derden de marktwaarde van de woning moet dienen als basis voor de koopprijs.

Voor verkoop aan wooncoöperaties wordt er echter een uitzondering gemaakt. Minister Blok heeft op 9 juni 2016 bekend gemaakt dat er tot en met 31 december 2018 een experimenteerruimte is gecreëerd. Binnen deze experimenteerruimte is bepaald dat verkoop aan wooncoöperaties niet wordt gecategoriseerd als verkoop aan derden, maar als verkoop aan natuurlijke personen voor eigen bewoning. Voor deze vorm van verkoop gelden binnen de Woningwet andere regels.

Er zijn twee varianten van verkoop aan natuurlijke personen voor eigen bewoning, namelijk verkoop zonder nadere voorwaarden, en verkoop onder voorwaarden. Voor de eerste variant geldt dat er tenminste 90% van de getaxeerde leegwaarde of de WOZ-waarde moet worden betaald voor de woning. Voor verkoop onder voorwaarden geldt dat er ten minste 50% van de getaxeerde leegwaarde of WOZ-waarde moet worden betaald voor de woning. Deze kortingen kunnen alleen worden gegeven op woningen (DAEB). Bij een eventuele verkoop van het pand aan woon- werkvereniging Samen Verder zou een eventueel kortingspercentage dus alleen gelden voor waarde van de woonruimtes binnen het pand, niet voor de werkruimtes. Bij werkruimtes zal de marktwaarde dienen als basis voor de koopprijs.

In de Woningwet is als voorwaarde opgenomen dat als de woning/het pand binnen 10 jaar wordt doorverkocht, dat de eerder gegeven korting op de koopsom volledig of gedeeltelijk moet worden terugbetaald aan de toegelaten instelling. Welke additionele voorwaarden voor verkoop worden afgesproken is onderdeel van onderhandeling tussen de toegelaten instelling en de wooncoöperatie. Doorgaans is de vooronderstelling dat aan een hoge korting op de koopprijs meer voorwaarden zijn verbonden dan aan een lage korting op de koopprijs.

Verkoop onder voorwaarden

In het Intentieverklaring dat door zowel woon-werkvereniging Samen Verder als door Prettig Wonen is opgesteld en ondertekend bij aanvang van het onderzoek naar de mogelijkheden tot aankoop, staan onder andere de gemeenschappelijke wensen van beide partijen beschreven. Zo staat er beschreven: ‘Samen Verder en Prettig Wonen hanteren als gezamenlijk uitgangspunt dat de sociale en maatschappelijke functie van het complex voor de toekomst gewaarborgd blijft. Voor Samen Verder betekent dit dat het individuele uitponden van de maatschappelijke waarde die het pand vertegenwoordigt, voorkomen moet worden.’

Daarnaast heeft woon-werkvereniging Samen Verder in haar statuten vastgelegd dat zij zich ten doel stelt om ‘woonruimte [te bieden] aan mensen die minder draagkrachtig zijn en die zich nadrukkelijk betrokken voelen bij het beheer en de activiteiten die plaatsvinden in de vereniging’. Een tweede doel dat ligt besloten in de statuten betreft: ‘het bieden van ruimte aan mensen en groepen die, gezamenlijk en op een progressieve manier willen werken aan maatschappelijke verandering’. De statuten stellen bovendien dat de kernbegrippen hierbij zijn ‘toegankelijkheid voor minder draagkrachtigen’, en dat zij uitsluitend niet-commerciële organisaties zal huisvesten die om politieke en/of sociale redenen elders niet of nauwelijks terecht kunnen. Zowel het huidige als het toekomstige bestaansrecht van de woon-werkvereniging wordt derhalve gedetermineerd door de sociale en maatschappelijke doelen die zij zichzelf heeft opgelegd. Om te garanderen dat deze doelen ook in de toekomst zijn gewaarborgd, is in de statuten opgenomen dat belangrijke beslissingen alleen door de Algemene Leden Vergadering kunnen worden genomen, en zijn bovendien voorwaarden opgenomen voor lidmaatschap aan de vereniging.

Het ligt daarom in de lijn der verwachting dat beide partijen in de voorwaarden waaronder verkoop plaatsvindt zullen komen tot bepalingen die persoonlijk gewin door verkoop van het pand onmogelijk maken. Daarnaast lijkt het aannemelijk dat beide partijen in de voorwaarden voor verkoop het toekomstige behoud van de sociale en maatschappelijke woon/werkfuncties van het pand centraal zullen stellen.

Waarom korting bij verkoop?

Bij verkoop onder voorwaarden, kan er wettelijk een maximale korting van 50 procent op de marktwaarde van de woonruimten worden verstrekt. Voor de werkruimtes zal conform marktwaarde moeten worden verkocht. Aangezien slechts 46 procent van de totale ruimten binnen het pand is aangemerkt als woonruimte zou er, anders gezegd, een maximale korting van 23 procent op de totale leegwaarde van het pand kunnen worden verleend. Een dergelijke waarde is enigszins vergelijkbaar met de waarde van een pand in verhuurde staat. In het geval van Samen Verder zijn er verschillende argumenten om een dergelijke korting te verlenen.

1. Bij verkoop gaat het eigendom van het pand over aan woon-werkvereniging Samen Verder die daarmee het pand niet leeg en ontruimd verkrijgt, maar inclusief de huurders die momenteel al wonen en werken in het pand. Bewoners en gebruikers van het pand verkrijgen immers niet zelf het eigendom; zij verkrijgen slechts via hun lidmaatschap van de vereniging Samen Verder meer zeggenschap over het eigendom.
2. De vereniging draagt na overdracht het volledige risico van de verhuur. Dit is te vergelijken met de aankoop van een pand in verhuurde staat. Het is gebruikelijk dat deze last wordt verminderd op de leegwaarde middels de leegwaarderatio (gemiddeld tussen de 73 en 78 procent).
3. De woon- en werkruimtes binnen Samen Verder zijn juridisch, organisatorisch en ruimtelijk innig met elkaar verweven. Bovendien zijn de woon- en werkruimtes in een gelijke mate doorspekt met sociale en maatschappelijke doelstellingen. Vandaar dat woon-werkvereniging Samen Verder de financiële lasten gelijkwaardig en naar draagkracht verdeeld over bewoners en organisaties. Het zou daarom rechtvaardig zijn om één kortingspercentage voor het gehele pand te hanteren, ware het niet dat de regelgeving dit niet toelaat. Het toekennen van een laag kortingspercentage aan enkel woonruimten zal ten nadele van bewoning uitpakken. Immers, slechts een gedeelte van deze korting zal daadwerkelijk ten goede van woonruimten kunnen worden ingezet, daar het beleid van Samen Verder een gelijkwaardige financiële verdeling voorstaat. Andersom, zou het toekennen van een maximale korting aan de woonruimtes in deze gezien kunnen worden als een enkel kortingspercentage van 23 procent voor het hele pand, waarmee de evenwaardige sociale en maatschappelijke aard en belang van zowel woon- als werkruimtes wordt onderkend.
4. De Woon-werkvereniging zal functioneren als een verzelfstandiging van een zeer klein gedeelte van Prettig Wonen, maar is groot genoeg om de verantwoordelijkheden te dragen als sociale verhuurder, inclusief het zittende huurdersbestand en inclusief gewaarborgde sociale doelstellingen. De Woon-werkvereniging zal echter bewegen buiten het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Samen Verder is een kleine, informeel opererende organisatie en heeft als zodanig niet de administratieve capaciteit en het karakter om als geautoriseerde toegelaten instelling te handelen. Formeel is hier daarom geen sprake van overdracht van eigendom tussen toegelaten instellingen (waarvoor geen verkoopregels gelden) maar inhoudelijk is er een dusdanig sterke overeenkomst dat een redelijke korting ten behoeve van het waarborgen van de sociale doelstelling zeker voor de hand liggend is.

Tot slot

Nu de Wooncoöperatie is opgenomen in de Woningwet worden er nieuwe, spannende stappen gemaakt om voor het eerst, sinds de invoering van het woonstelsel in 1901, alternatieven te creëren voor de traditionele opties ‘huren’ of ‘kopen’. Ook de nieuwe regering wil deze opties verder onderzoeken, blijkens de vermelding van de Wooncoöperatie in het Regeerakkoord 2017-2021 (hoofdstuk 2.3 Wonen, p. 32). Het onderzoek van Stichting Prettig Wonen en woon-werkvereniging Samen Verder naar de mogelijkheden voor innovatieve woonvormen komt dus als geroepen.

Dit onderzoek laat, ten eerste, zien dat gedeelde doelstellingen een belangrijke basis vormen om open te staan voor woonvormen die afwijken van de geijkte paden. Gelukkig blijken beide partijen veel overeenkomstige doelstellingen te hebben, zoals ook al werd geformuleerd in het Intentieverklaring. Zo hebben beide partijen ‘...als gezamenlijk uitgangspunt dat de sociale en maatschappelijke functie van het complex voor de toekomst gewaarborgd blijft... Voor zowel Prettig Wonen als Samen Verder geldt dat aankoop van het complex door Samen Verder onder de noemer van een wooncoöperatie tegemoetkomt, of tegemoet kan komen, aan beider motieven.’

Ten tweede, blijkt uit het onderzoek van Prettig Wonen en Samen Verder dat de kortingsregelingen voor verkoop een grote rol te spelen in de haalbaarheid van eigendomsoverdracht aan een wooncoöperatie. In het Intentieverklaring stelt Prettig Wonen daarom dat zij ‘...op voorhand geen eigen voorwaarden aan een koopprijs [stelt]. Uitgangspunt zijn de verkoopregels die voor woningcorporaties gelden.’ Het belang van deze kortingsregelingen wordt ook erkend door de nieuwe Minister van Wonen, Kajsa Ollongren. In recent overleg met de Stuurgroep Wooncoöperaties (21-12-2017), heeft zij daarom aangegeven dat zij overweegt om de huidige (tijdelijke) kortingsregeling bij de eigendomsoverdracht aan wooncoöperaties voort te zetten en mogelijk definitief te maken, juist omdat deze kortingsregelingen cruciaal zijn voor de haalbaarheid en betaalbaarheid van wooncoöperaties.

Samenvattend, kunnen we stellen dat er zowel in de gemeenschappelijke doelstellingen van Prettig Wonen en Samen Verder, als in de ontwikkelingen en regelgeving vanuit de overheid, een rijke voedingsbodem bestaat om de wooncoöporatie als nieuwe woonvorm wortel te laten schieten.

De toegevoegde waarde van deze nieuwe woonvormen is voor voormalig PvdA-senator Adri Duijvestein overduidelijk:

‘Beschouw de burger niet als woonconsument, maar als producent en faciliteer ze bij zelfbeheer. Wanneer je een deel van je voorraad laat beheren door burgers, leidt dat tot een ander sociaal klimaat. ... Het faciliteren van wooncoöperaties zou een sociaal verdien-model van woningcorporaties kunnen zijn. In plaats van individueel woningen uit te ponden zouden corporaties kunnen kiezen voor de overdracht aan wooncoöporaties. Financieel is dat zeker niet onaantrekkelijker en in sociale termen is er een groot rendement.’ (Cooperatiegids, okt 2017)