Financiën
Financiën
Het is belangrijk is om verschil aan te brengen tussen de financieringsbehoeften van de verschillende typen wooncoöperaties.
- De Koopcoöperatie. Dit gaat om individueel eigendom van de wooneenheden, vaak gefinancierd met reguliere (individuele) hypotheek.
- De Vastgoedcoöperatie (zo genoemd door Platform31) of ook wel 'huurcoöperatie'. In deze laatste term komt duidelijker tot uitdrukking dat het om een wooncoöperatie gaat van huurwoningen. Het complex (of gebouw of flat of straat) is in collectief bezit van een wooncoöperatie en de leden huren hun eigen wooneenheid.
- De Beheercoöperatie. Deze heeft geen financiering nodig voor de verwerving van het complex/gebouw/de woningen, maar misschien wel voor renovatie, onderhoud of investeringen ter verduurzaming. Een aantal van de hieronder genoemde financieringsmogelijkheden kunnen hiervoor van toepassing zijn.
Deze drie typen hebben allen een andere financieringsbehoefte. Het onderzoek ' Eigen kracht zoekt vreemd vermogen' (door Opmaat i.o.v. Platform31, juni 2016) gaat hier ook verder op in.
Op deze pagina lichten we de vastgoedcoöperatie / huurcoöperatie er uit.
Algemeen: Huurcoöperatie zien we als een (coöperatieve) vereniging waarbij de vereniging (of een stichting namens de vereniging) eigenaar wordt van het vastgoed. Daarbij gaat het in dit geval om volledig juridisch eigendom. Voor de aanschaf en een eventuele verbouwing is financiering nodig. Een huurcoöperatie heeft inkomsten zodra ze het eigendom hebben en dat exploiteren, namelijk inkomsten uit de verhuur. Maar met die toekomstige inkomsten kun je nooit in één keer de aanschaf financieren, dus heb je extra financiering nodig.
N.B. Er zijn overigens ook tussenvormen denkbaar zoals 'gedeeld eigendom' (en dat is iets anders dan het appartementsrecht) en 'economisch eigendom', in plaats van volledig juridisch eigendom. Over deze tussenvormen hopen we later meer aan te vullen of beter nog, dat u ervaringsdeskundige hierover iets aanvult!
Meerdere financieringsbronnen
Financieringsbronnen:
- Eigen kapitaal (ledenkapitaal);
- Bancaire financiering;
- Crowdfinanciering; en
- Financiering door derden.
Voor de aankoop van een pand als collectief is het gebruikelijk om meerdere financieringsbronnen aan te trekken. De financiering bestaat vrijwel altijd uit een mix van de vier genoemde financieringsbronnen. Naast een hypothecaire lening zijn vrijwel altijd andere financieringsbronnen nodig, omdat een bank bij het collectief aankopen meestal tot maximaal 70% van de marktwaarde van een pand financiert. Daarom moeten leden meestal een deel eigen vermogen inleggen, crowdfunden, etc.
Collectieve financiering voor een pand krijgen kán wel. Het krijgen van een hypotheek voor die situatie is niet makkelijk omdat Nederlandse banken hier onbekend mee zijn. Banken vragen vaak een rente die hoger is dan de marktrente. En vaak vindt de bank het hypothecaire bedrag te klein. Sommige banken zeggen 'we lenen niet onder een miljoen euro'. Als je 5 woningen wilt kopen kan een bank dat 'te klein' vinden. Zij moeten hier werk in stoppen en dat verdienen ze niet terug uit de rente die ze krijgen over een relatief klein bedrag.
Toch zijn er voorbeelden van wooncoöperaties die collectieve financiering hebben gekregen. Alle oude kraakpanden bijvoorbeeld, die hebben een hypotheek gekregen in de jaren '80 en '90. Maar nu doen de banken er moeilijker over dan in het verleden.
Eigen kapitaal
Een rechtspersoon zoals een stichting of een wooncoöperatie heeft altijd 'eigen vermogen' en 'vreemd vermogen'. Het ledenkapitaal behoort tot het eigen vermogen. Maar ook reserveringen voor toekomstige uitgaven behoren tot het eigen vermogen. Een wooncoöperatie die net wordt opgericht heeft heel weinig eigen vermogen. Een wooncoöperatie die al 100 jaar bestaat heeft veel eigen vermogen, mogelijk al 50 tot 60% eigen vermogen.
Een beginnende club heeft vrijwel geen eigen vermogen en dat volgt ook niet snel uit de exploitatie, dus je zult eigen vermogen moeten verwerven. Een van de bronnen daarvoor is inbreng door de leden van hun kapitaal.
Ledenkapitaal. Het kan gaan om:
- Donaties, contributies, of administratiekosten om lid te worden. Dit zijn alledrie geen leningen.
- Een 'verplichte lening' door leden in de vorm van aandelen, obligaties. Dit is bij coöperatieve verenigingen is een vrij gebruikelijke vorm van financiering.
Woonrechten is weer zo'n tussenvorm. Het is geen lening, ook geen huur. Het heeft met de juridische vorm te maken of je met woonrechten kunt werken.
Banken
Banken die recentelijk initiatieven hebben gefinancierd zijn de Rabobank (in Friesland 2015) en de Triodosbank (ze hebben verschillende panden gefinancierd en doen dat nog steeds panden, o.a. Plantage Doklaan, Vrankrijk, Oude Vossen).
Het jaar 2008 is een waterscheiding. De crisis heeft de financiering van wooncoöperaties moeilijker gemaakt. Sindsdien wordt de 70% regel vrij hard gehandhaafd: bij het collectief aankopen financiert een bank meestal tot maximaal 70% van de marktwaarde van een pand. Vóór 2008 was er meer te regelen, die mogelijkheid is verdwenen.
Theoretisch kunnen ook pensioenfondsen en andere financiers hypotheken verstrekken. Ook een rijk persoon zou dat kunnen. Maar daar zul je zelf actie voor moeten ondernemen.
Wat voor soort hypotheken zijn geschikt voor de vastgoedcoöperatie/ huurcoöperatie?
- Over het algemeen gaat het om een annuïtaire hypotheek die wordt afgelost met een gelijke last per jaar. Is een bouwdepot mogelijk? Meestal doen banken daar niet aan voor collectief te verwerven panden.
Verbouwingen financieren
Is een bouwdepot bij de financiering van de collectieve aankoop van een pand mogelijk? Meestal doen banken daar niet aan voor collectief te verwerven panden. Toch is ingrijpend verbouwen soms toch nodig om een pand te kunnen bewonen of voor verdere bewoning van een pand. De verbouwing laat zich op twee wijzen financieren:
- Uit de huuropbrengsten van de coöperatie. Dit zal over het algemeen mogelijk zijn als voor de bewoning geen acute verbouwing nodig is en de verbouwing over een langere periode uitgesmeerd kan worden.
- Als voor verdere bewoning (of om bewoning mogelijk te maken) het pand ingrijpend verbouwd moet worden, dan bestaat de kans dat je dat met de hypotheek moet meefinancieren. Belangrijk is dan: de eindwaarde van het pand ná verbouwing. Coöperaties en ook andere rechtspersonen krijgen over het algemeen geen bouwdepot. [Zie wikipedia Bouwdepot.]
Banken betalen de gelden voor bebouwing in fases. Belangrijk is hiermee in de financieringsplanning en het overleg met de bank rekening te houden. Als je een pand renoveert dan moet je naar de bank met je rekeningen en dan maken ze het geld over en kun je de rekeningen betalen en je uitgaven doen voor de verbouwing. Een goede planning is dus heel erg noodzakelijk en je moet een buffer hebben (en de rekeningen op tijd naar de bank sturen). Banken maken het storten van een hypothecaire lening vaak ook afhankelijk van het voor handen zijn van vergunningen (vaak een harde eis). GLS bijvoorbeeld: Offertes van aannemers moet laten zien en dan maken ze het geld wel over. Tip bij een verbouwing: deze risico's met de architect en de bank voor het maken van een planning gewoon goed te bespreken. In de fase vóór het sluiten van de hypotheek.
Crowdfinanciering
Het gaat hier om leningen die je bij een grotere groep particulieren (the crowd) publiekelijk verwerft. (zie wikipedia). Voor crowdfunding bestaan verschillende platforms. Ook bij crowdfunding is de terugbetalingstijd en de hoogte van de rente van belang. De rente wordt door twee factoren beïnvloed:
- risico, hoe hoger het risico hoe hoger de rente.
- hoe socialer het initiatief hoe meer je een lage rente kunt rechtvaardigen.
Crowdfunding kun je zelf doen. Maar let op: Het aantrekken van financiering via een publieke bekendmaking / publiciteit, is aan regels gebonden. De AFM én de Nederlandse Bank zijn toezichthouders in verband op de Wet op het financieel toezicht (WFT).
Het aantrekken van opvorderbare gelden is zonder vergunning verboden. Als je het zelf wil doen: Er zijn vrijstellingen voor de vergunningplicht en die zijn in de wet opgenomen. Dat luistert heel nauw.
Het aantrekken van financiering via de publieke weg is aan strenge regels gebonden. Vaak is hier een vergunning voor nodig of een vrijstelling. Als het gaat om bemiddelen in kredieten en uitgeven van obligaties gaat de AFM erover en als je leningen aantrekt gaat de Nederlandse Bank er over. Daar heb je echt wel een jurist of deskundige voor nodig (think Kafka).
Als wij obligaties uitgeven gaat het om kruimelbedragen, maar de AFM is doodsbang dat grotere partijen die obligaties uitgeven gaan verwijzen naar precedenten door kleine kruimelpartijen.
Er is een vrijstelling voor non-profit organisaties die gaat tot 2,5 miljoen euro aan obligaties binnenhalen. Maar het was moeilijk om van de AFM te weten te krijgen of die vrijstelling in een bepaalde situatie van toepassing was.
Je moet telkens met een hele begroting langs gaan en laten zien hoe je het gaat doen. Je wil onder de vrijstelling vallen van de prospectusplicht. Hier is op het gebied van wooncoöperaties waar weinig kennis over is.
Financieel toezicht is alleen van toepassing als je geld 'leent'.
Als je gebruik maakt van de grotere crowndfundingplatforms heb je hier geen last van. Die hebben wel een hogere rente. Zie overzicht van Nederlandse crowdfuncdingplatforms. De meeste bekende platforms zetten het weg met rentes van 5 tot 8% en dat kunnen de initiatieven niet betalen. Maar je hebt dus geen last van de AFM!
Vergunningen voor crowdfunding die staan onder een bepaald toezicht. Dat is een vergunning 'crowdfunding'. Wanneer heeft u een ontheffing nodig voor crowdfunding. Zie de site van AFM over vergunningvereisten.
Voor meer achtergrondinformatie en een aantal voorbeelden zie onder Crowdfunding van vastgoed
Financiering door derden
- Particulieren: Particulieren zijn soms geïnteresseerd om vanuit financiële of filantropische overwegingen geld te lenen of doneren aan een initiatief. Dat kunnen mensen met veel geld zijn, aannemers, beleggers of bedrijven. Als je dit soort particulieren in je netwerk hebt, ga dan vooral het gesprek met hen aan.
- Toegelaten instellingen/ Woningcorporaties: Toegelaten instellingen of woningcorporaties hebben op dit moment niet veel mogelijkheden om een initiatief mee te financieren. Wat zij kunnen doen is via de prijs van hun vastgoed (als het hun vastgoed is dat het initiatief wil aankopen). Deze mogelijkheid is ook nog in ontwikkeling. Er is nog weinig ervaring mee (eind 2016) en er zijn beperkingen in het kader van de Woningwet 2015. Om deze reden is het iets waar mee wordt geëxperimenteerd ihkv het Actieprogramma. Ga in elk geval in gesprek met je woningcorporatie om te zien welke mogelijkheden er zouden kunnen zijn. De regels voor verkoop van corporatiewoningen worden elders toegelicht. Het geven van een korting door de verkopende woningcorporatie kan een belangrijke rol spelen in de financiering van een wooncoöperatie. Door de korting neemt de behoefte aan aanvullende financiering af.
- Overheid (gemeenten): Nederlandse overheden hebben weinig subsidiemogelijkheden voor de aankoop van vastgoed. Maar er zijn wel subsidies (geld dat door overheden beschikbaar wordt gesteld voor een bepaald doel) op het gebied van monumentenzorg, energiebesparing/duurzaamheid en langer thuis wonen (seniorenwoningen). Deze subsidies kunnen een rol spelen bij de aankoop en vooral verbouwing van een pand.
Provinciale regelingen
Drenthe
Vanuit het Impulsteam Wonen zijn er begeleiders beschikbaar voor wooninitiatieven. Deze begeleiding is zowel voor inwoners als voor gemeenten, corporaties en ontwikkelaars. De begeleiding bestaat uit de inzet van experts die met hun beschikbare kennis en kunde helpen op alle facetten die bij wooninitiatieven komen kijken.
Aanvullend hierop werken wij aan een regeling voor een startsubsidie voor wooninitiatieven waarop initiatiefnemers een beroep kunnen doen, indien zij een positief advies ontvangen van de eerder genoemde begeleiders. Hiervoor is altijd eerst een intake benodigd. Wij verwachten deze regeling na de zomer ter goedkeuring voor te kunnen leggen aan ons bestuur (GS). Het gaat om een bescheiden bijdrage, maar voldoende om bijvoorbeeld de financiële haalbaarheid te kunnen laten doorrekenen (business case) of om een rechtspersoon op te kunnen richten.
Tenslotte werken wij aan het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet. Hiermee kunnen wooninitiatieven plankosten maken die niet meegefinancierd kunnen worden bij gebrek aan een financieel product in de markt (de bank). Dit krediet verwachten wij na de zomer aan ons bestuur te kunnen voorleggen.
Ondanks dat de regelingen in de maak zijn, kunnen wooninitiatieven ook op dit moment al gebruik maken van ondersteuning. Neem hiervoor contact op Gerben Kamphorst en Anne van der Wiel via wooninitiatieven@drenthe.nl en kijk op https://www.provincie.drenthe.nl/socialeagenda/thema-0/wonen/bewonersinitiatieven/
Gelderland
Subsidie van maximaal 17.500 euro voor een haalbaarheidsonderzoek. Totaal beschikbaar 250.000 euro. Op is op.
Renteloze lening bij nieuwbouw van 7.500 euro per woning met een maximaal van 150.000 euro en bij bestaande bouw of sloop + nieuwbouw 10.000 per woning met een maximaal van 200.000 euro voor planvorming (PvE, VO, DO), bestek en procesbegeleiding
https://www.gelderland.nl/Subsidies/Collectieve-Wooninitiatieven
Limburg
Voor de planvormingsfase bedraagt het subsidiebedrag maximaal 50% van de kosten, met een maximum van € 10.000 per project en per aanvrager Voor de realisatiefase bedraagt het subsidiebedrag maximaal € 12.500 per woning en maximaal € 200.000 per project en per aanvrager. Proces start altijd met vooroverleg met de provincie. Regeling loopt tot 1-1-2024. https://www.limburg.nl/loket/subsidies/actuele-subsidies/subsidieregelingen-2/@5851/subsidie-stimulering/ https://zoek.officielebekendmakingen.nl/prb-2020-4181.html
Bronnen
- Een marktverkenning van financiering van wooncoöperaties door Stichting Opmaat i.o.v Platform31: Eigen kracht zoekt vreemd vermogen, juni 2016