Ontwikkelingstraject

Ontwikkelingstraject van een wooncoöperatie

Het idee en de eerste uitwerking 1. Mensen aan tafel met leuke ideeën, een enkele keer is dit een eenzame visionair.

2. Visie (interne visie) bepalen: D.w.z. zaken benoemen die je wilt bereiken, opdat de neuzen dezelfde kant op staan. Denk aan het antwoord op vragen als: Voor wie? Hoe groot? Maar ook: - voorwaarden: bijv. locatie (landelijk of stedelijk), een open of een veilig/beschermde gemeenschap - kernwaarden die je uit wilt dragen: bv ecologisch/ duurzaam, levensbeschouwelijk/spiritueel, maatschappelijk/cultureel, ….. - samenstelling van de groep: leeftijd/sekse/geaardheid/…

3. Besluitvormingsstructuur vaststellen Hoever gaan we samen het proces doorlopen? Op welk moment wordt de groep uitgebreid naar zijn definitieve omvang (zeg 4 initiatiefnemers tot een grote woongroep)? Hoe gaan we als groep besluiten nemen? Zie ook interne organisatie opzetten

4. Programma van eisen opstellen Dit programma van eisen is vooral ruimtelijk/relationeel. Daarin leg je vast hoeveel wooneenheden je wilt, hoe groot die zijn, waaraan die moeten voldoen, hoe die t.o.v. elkaar in relatie staan, welke voorzieningen je met elkaar deelt, en naar welke extra voorzieningen je streeft (bijv. t.b.v. extra uitdragen van kernwaarden). Deze input is handig t.b.v. een architect.

Coöperatievorm bepalen

5. Toetsen visie en PvE Vervolgens laat je je Visie en Programma van Eisen toetsen op realiteitswaarde door iemand die in deze wereld kennis van zaken heeft bijv de WBVG (huur), CPO begeleiders (koop).

6. Coöperatie vorm Uit je visie en Programma van Eisen kun je de wenselijke vorm van de coöperatie herleiden. - Praktische en/of principiële keuze: Koop of huur of combi? - Doe je het zelf of via een corporatie?

7. Oprichten coöperatie Zie interne organisatie.

Contacten met externe partijen

8. Contacten Je weet welke inbreng je van andere partijen verwacht: bijv corporatie, gemeente, grondaankoop via belegger o.i.d.. Nu stap je dus in de wereld van de professional! Zo stap je bijv naar een corporatie in geval er sprake is van volledig sociale huur. In dit geval fungeert de coop alleen als een beheercoöperatie. Of je stapt naar een bank voor lening of naar de gemeente voor grondaankoop.”

  Overeenkomsten afsluiten • Koopovereenkomst, aannemingsovereenkomst, opdrachten adviseurs, overeenkomsten met coöperatieleden • Of overeenkomsten beheercoöperatie en corporatie afsluiten waar nodig: 1- ontwikkeltraject = intentieovereenkomst 2- realisatie overeenkomst = uitvoering (bouwer) 3- beheerovereenkomst = samenwerking overeenkomst • Overeenkomsten met gemeenten of investeerders

Dan begint projectontwikkelingstraject:

Financiering

9. Exploitatie en investeringsopzet De exploitatieopzet (businesscase) en investeringsopzet geven essentiële informatie. Wat moet je initieel investeren voor aankoop en verbouwing? Wat zullen je in- en uitgaande kasstromen zijn?

10. Financieringsopties onderzoeken - Zoek externe financier/eigenaar , dan ben je beheercoöperatie - collectief/coöperatief financieren, geld lenen bij bank op basis van je businessplan, daarbij is altijd een deel eigen kapitaal nodig of via derden of crowdfunding - ieder voor zich naar de bank om eigen woning te financieren en daarna organiseer je jezelf in een coöperatie voor beheer en onderhoud Zie ook ‘Eigen kracht zoekt vreemd vermogen’ door Platform31

11. Aankoop en verbouw Nieuwbouw: Geschikte locatie zoeken/vinden als die er nog niet was, optie nemen op grond, plannen ontwikkeling, architect erbij betrekken, bestemmingsplan checken, vergunning aanvragen … Bestaande bouw: Wat is de staat van onderhoud, voldoet het aan je wensen voor de langere termijn? Alleen sprake van bestemmingsplanprocedure als je wat nieuws wilt toevoegen. Bij aankoop bestaand gebouw: Check de verkoopregels voor woningcorporaties. Bij aankoop van een bestaande woning van een particulier gelden geen verkoopregels, wel overdrachtsbelasting nl 2% wonen en 6% overig.

12. Verbouw evt (gedeeltelijk) in zelfwerkzaamheid

Beheer en onderhoud

13. Zie interne organisatie en onderhoud huurovereenkomsten