Ontwikkelingstraject
Ontwikkelingstraject van een wooncoöperatie
Het idee en de eerste uitwerking[bewerken]
1. Het idee[bewerken]
Mensen aan tafel met leuke ideeën, een enkele keer is dit een eenzame visionair.
2. Visie (interne visie) bepalen[bewerken]
D.w.z. zaken benoemen die je wilt bereiken, opdat de neuzen dezelfde kant op staan. Denk aan het antwoord op vragen als: Voor wie? Hoe groot? Maar ook:
- voorwaarden: bijv. locatie (landelijk of stedelijk), een open of een veilig/beschermde gemeenschap
- kernwaarden die je uit wilt dragen: bv ecologisch/ duurzaam, levensbeschouwelijk/spiritueel, maatschappelijk/cultureel, …..
- samenstelling van de groep: leeftijd/sekse/geaardheid/…
3. Besluitvormingsstructuur vaststellen[bewerken]
Hoever gaan we samen het proces doorlopen? Op welk moment wordt de groep uitgebreid naar zijn definitieve omvang (zeg 4 initiatiefnemers tot een grote woongroep)? Hoe gaan we als groep besluiten nemen? Zie ook interne organisatie opzetten
4. Programma van eisen opstellen[bewerken]
Dit programma van eisen is vooral ruimtelijk/relationeel. Daarin leg je vast hoeveel wooneenheden je wilt, hoe groot die zijn, waaraan die moeten voldoen, hoe die t.o.v. elkaar in relatie staan, welke voorzieningen je met elkaar deelt, en naar welke extra voorzieningen je streeft (bijvoorbeeld t.b.v. extra uitdragen van kernwaarden). Deze input is handig t.b.v. een architect.
Coöperatievorm bepalen[bewerken]
5. Toetsen visie en PvE[bewerken]
Vervolgens laat je je Visie en Programma van Eisen toetsen op realiteitswaarde door iemand die in deze wereld kennis van zaken heeft bijvoorbeeld de WBVG (huur), CPO begeleiders (koop).
6. Coöperatie vorm[bewerken]
Uit je visie en Programma van Eisen kun je de wenselijke vorm van de coöperatie herleiden.
- Praktische en/of principiële keuze: Koop of huur of combi?
- Doe je het zelf of via een corporatie?
7. Oprichten coöperatie[bewerken]
Zie interne organisatie.
Contacten met externe partijen[bewerken]
8. Contacten[bewerken]
Je weet welke inbreng je van andere partijen verwacht: bijvoorbeeld corporatie, gemeente, grondaankoop via belegger o.i.d.. Nu stap je dus in de wereld van de professional! Zo stap je bijvoorbeeld naar een corporatie in geval er sprake is van volledig sociale huur. In dit geval fungeert de coop alleen als een beheercoöperatie. Of je stapt naar een bank voor lening of naar de gemeente voor grondaankoop.”
Overeenkomsten afsluiten[bewerken]
• Koopovereenkomst, aannemingsovereenkomst, opdrachten adviseurs, overeenkomsten met coöperatieleden
• Of overeenkomsten beheercoöperatie en corporatie afsluiten waar nodig:
1- ontwikkeltraject = intentieovereenkomst (een voorbeeld intentieverklaring vind je hier)
2- realisatie overeenkomst = uitvoering (bouwer)
3- beheerovereenkomst = samenwerking overeenkomst
• Overeenkomsten met gemeenten of investeerders
Dan begint projectontwikkelingstraject:[bewerken]
Financiering[bewerken]
9. Exploitatie en investeringsopzet[bewerken]
De exploitatieopzet (businesscase) en investeringsopzet geven essentiële informatie.
Wat moet je initieel investeren voor aankoop en verbouwing? Wat zullen je in- en uitgaande kasstromen zijn?
10. Financieringsopties onderzoeken[bewerken]
- Externe financier/eigenaar:
Dan wordt het een beheercoöperatie.
- Collectief/coöperatief financieren
De investeerders kunnen geld lenen bij bank op basis van het businessplan. Daarbij is altijd een deel eigen kapitaal nodig of via derden of via crowdfunding.
- Individueel financieren
Ieder voor zich gaat naar de bank om de eigen woning te financieren. Daarna organiseer je jezelf in een coöperatie voor beheer en onderhoud.
Zie ook ‘Eigen kracht zoekt vreemd vermogen’ door Platform31
Aankoop en verbouw[bewerken]
11. Aankoop[bewerken]
Nieuwbouw: Je zoekt eerst een geschikte locatie als die er nog niet was. Je neemt een optie op de grond, ontwikkelt je plannen, betrekt een architect erbij, checkt het bestemmingsplan, vraagt vergunning aan…
Bestaande bouw in je bezit: Je onderzoekt de mogelijkheden en beperkingen van het gebouw: Wat is de staat van onderhoud, voldoet het aan je wensen voor de langere termijn? Er is alleen sprake van een bestemmingsplanprocedure als je wat nieuws wilt toevoegen.
Aankoop bestaand gebouw:
- Van een woningcorporatie: Je checkt de verkoopregels voor woningcorporaties.
- Van een particulier: Hier gelden geen verkoopregels, wel overdrachtsbelasting, namelijk 2% wonen en 6% overig.
12. Verbouw[bewerken]
De verbouw kan (gedeeltelijk) in zelfwerkzaamheid plaatsvinden.
Beheer en onderhoud[bewerken]
13. Zie interne organisatie, onderhoud en regels omtrent huren