Huurwoning
Een huurwoning is een woning die de bewoner huurt van de eigenaar, veelal een woningcorporatie of een particulier.
Er wordt een huurovereenkomst of -contract aangegaan waaraan beide partijen zich moeten houden. Wanneer men van woning wil veranderen geldt in Nederland vaak een opzegtermijn van één of twee maanden. De regel is dat de huurder het binnenonderhoud verzorgt, de eigenaar het buitenonderhoud.
Sociale huurwoning[bewerken]
De term 'sociaal' wordt bij een huurwoning gebruikt als de huurder van een dergelijke woning in principe het recht zou hebben om huurtoeslag aan te vragen. Huurtoeslag is alleen mogelijk voor woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens van € 710,68. Daarnaast gelden er andere voorwaarden, zoals de hoogte inkomen en het vermogen en de samenstelling van het huishouden.
Sociale huurwoningen zijn altijd gereguleerde huurwoningen. Een huurwoning heeft een gereguleerde huur als de aanvangshuur (huur bij aanvang van het huurcontract) onder de op dat moment geldende liberalisatiegrens (2012: € 664,66 per maand; 2013: € 681,02 per maand; 2014: € 699,48 per maand; 2015; € 710,68 per maand) ligt.
Bij een gereguleerde huurwoning mag de huur niet hoger zijn dan overeenkomt met de kwaliteit van de woning: het woningwaarderingsstelsel (WWS). Sinds 1 oktober 2015 geldt een woning met minder dan 146 WWS-punten bij nieuwe verhuring gereguleerd verhuurd moet worden. Bovendien geldt er jaarlijks een maximaal huurverhogingspercentage. De woningcorporaties vormen verreweg het grootste deel van de gereguleerde huursector.
Door huurverhogingen kan huurwoning wel boven de geldende liberalisatiegrens uitgroeien, maar dan blijft de woning gereguleerd. Als de zittende huurder in een dergelijke geval al huurtoeslag heeft dan behoud de huurder het recht op deze toeslag.
In de praktijk zijn verreweg de meeste gereguleerde huurwoningen ook een sociale huurwoning. Voor huurwoningen met een huur onder de € 710,68 moeten verhuurders meestal de verhuurderheffing betalen.
Passend toewijzen[bewerken]
De overheid heeft een norm in de nieuwe Woningwet opgenomen om te voorkomen dat huishoudens met een beperkt inkomen in een te dure woning terechtkomen. Corporaties moeten bij het toewijzen van woningen rekening houden met de huishoudgrootte en het verzamelinkomen van de nieuwe huurder. Minimaal 95% van de nieuwe huurders met een inkomen onder de inkomensgrens voor de huurtoeslag moet passend worden gehuisvest. Concreet betekent dit een maximale huurprijs van € 586,68 voor 1- en 2-persoonshuishouden met een maximaal huishoudinkomen van € 22.100 per jaar. Voor geldt een maximale huurprijs van € 628,76 euro bij een maximaal huishoudinkomen van € 30.000.
Corporaties worden geacht er op toe te zien dat voor deze groep woningzoekende er voldoende aanbod beschikbaar blijft.
Geliberaliseerde huurwoning[bewerken]
Bij een geliberaliseerde huurwoning is de huurprijs niet meer onderhevig aan zijn de regels die gelden voor een gereguleerde huur. De huur hoeft geen relatie te hebben met de het puntenstelsel (WWS) en ook de jaarlijkse huurverhoging is vrij. Er zijn twee mogelijke situaties ie bepalen of een woning geliberaliseerd is:
- Een zelfstandige woning is geliberaliseerd als deze na 1 juli 1994 is verhuurd met een kale huurprijs boven de toen geldende liberalisatiegrens. Deze grens wordt ieder jaar aangepast (zie verderop)
- Zelfstandige woonruimte die tussen 1 juli 1989 en 1 juli 1994 voor het eerst is verhuurd (meestal nieuwbouw) voor een kale huurprijs boven de toen geldende liberalisatiegrens.
De bedoeling van liberalisatie van de huurprijs is duurdere huurwoningen vrij te geven, zodat niet het puntenstelsel maar de ‘markt’ (populariteit, ligging) bepalend is voor de huurprijs.
De Huurcommissie kan ingeschakeld worden om te bepalen of een huurprijs terecht is geliberaliseerd. Dit moet wel binnen zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Als deze termijn is verstreken kan de huurder niet meer bij de Huurcommissie terecht en is de liberalisatie van toepassing.
Ook een geliberaliseerde huur mag niet vaker dan één keer per twaalf maanden worden verhoogd. Het huurverhogingsvoorstel hangt dan af van wat er in de huurovereenkomst staat. Als daarin niets over de huurverhoging is vermeld, kan de verhuurder iedere twaalf maanden elk voorstel tot huurverhoging doen dat hij wil.
Liberalisatiegrenzen vanaf 1 juli 1994 (voor alle huurwoningen):
- 1 juli 1994 ƒ 963,75
- 1 juli 1995 ƒ 1.007,50
- 1 juli 1996 ƒ 1.047,92
- 1 juli 1997 ƒ 1.085,‑
- 1 juli 1998 ƒ 1.085,‑
- 1 juli 1999 ƒ 1.107,‑
- 1 juli 2000 ƒ 1.149,-
- 1 juli 2001 ƒ 1.193,-
- 1 juli 2002 € 565,44
- 1 juli 2003 € 585,24
- 1 juli 2004 € 597,54
- 1 juli 2005 € 604,72
- 1 juli 2006 € 615,01
- 1 juli 2007 € 621,78
- 1 juli 2008 € 631,73
- 1 juli 2009 € 647,53
- 1 januari 2011 € 652,52
- 1 januari 2012 € 664,66
- 1 januari 2013 € 681,02
- 1 januari 2014 € 699,48
- 1 januari 2015 € 710,68
Liberalisatiegrenzen voor (nieuwbouw)woningen die tussen 1 juli 1989 en 1 juli 1994 voor het eerst zijn verhuurd:
- 1 juli 1989 ƒ 750,‑
- 1 juli 1990 ƒ 775,‑
- 1 juli 1991 ƒ 820,‑
- 1 juli 1992 ƒ 865,42
- 1 juli 1993 ƒ 913,33