Wetgeving

Omtrent de wooncoöperatie en wonen in zelfbeheer zijn meerdere wetten en regels van kracht. De voornaamste staan hier op een rij. 

Woningwet 2015

Geschiedenis

In het verleden waren coöperaties op het gebied van wonen ook in Nederland gebruikelijk, maar na de Tweede Wereldoorlog werden ze verboden. In de wederopbouw gingen er namelijk veel overheidssubsidies naar de volkshuisvesting. De wetgever was bang dat de leden van wooncoöperaties het opgebouwde vermogen te gelde zouden maken, bijvoorbeeld door hun met subsidies opgebouwde huizen te verkopen. In plaats van de coöperatie, werden alleen nog woningbouwverenigingen en -stichtingen toegestaan actief te zijn in de volkshuisvesting.

Daar is met de Woningwet 2015 die op 1 juli 2015 actief werd, verandering in gekomen. In de Woningwet is een artikel opgenomen dat wooncoöperaties weer een plek geeft in het volkshuisvestelijk stelsel in Nederland. Het artikel werd op de valreep ingevoegd toen duidelijk werd dat oud senator Adri Duivesteijn (PvdA) het als voorwaarde stelde voor zijn steun aan het Woonakkoord, een controversieel pakket van maatregelen voor de woningmarkt van kabinet Rutte II. Zonder Duivestijns' steun voor het Woonakkoord in de Eerste Kamer, lag een kabinetscrisis in het verschiet. Toenmalig minister Blok van Wonen (VVD) nam om die reden de wooncoöperatie in een extra artikel op in de Woningwet: artikel 18a.

Woningwet 2015 algemeen

De nieuwe Woningwet is op 1 juli 2015 ingegaan. Deze wet beschrijft de rechten en plichten van de toegelaten instellingen (woningcorporaties). Veel details en uitwerking van de wet worden bepaald in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). Dit is een koninklijk besluit (formeel een Algemene Maatregel van Bestuur). Daarnaast kent de Woningwet nog een Reglement, met daarin nog meer specifieke details en definities. De nieuwe Woningwet is na vele jaren overleg over de toekomst van de woningcorporaties in 2014 en 2015 vastgesteld. Van grote invloed was de Parlementaire enquête Woningcorporaties. Deze enquête werd gehouden, omdat er tal van misstanden zichtbaar werden in het beheer van de woningcorporaties.

De Woningwet dwingt corporaties om zich weer toe te gaan leggen op hun kerntaak, namelijk sociale huurwoningen voor alle doelgroepen. Daarnaast krijgen gemeenten en huurdersorganisaties een versterkte positie om de beleidsstrategie van woningcorporaties mede te gaan bepalen. De wet brengt veel nieuwe regels en bureaucratische effecten met zich mee. Zo moeten corporaties hun bezit gaan scheiden in een sociaal en commercieel deel. Het sociale deel zijn Diensten van Algemeen Economisch Belang (daeb) en die zijn vrijgesteld van de verplichtingen die uit de EU-regels rond de vrije markt vloeien. De delen die dan niet-daeb zijn moeten gerund worden als ware het een gewoon commercieel bedrijf (marktconforme rente en rendementseisen).

Corporaties moeten ook samen met de gemeente en de huurdersorganisatie afspraken maken over de inzet van de corporatie in de gemeente. Dit worden dan Prestatieafspraken, die gaan over zaken als nieuwbouw, betaalbaarheid, beschikbaarheid en duurzaamheid van sociale huurwoningen.

Veel informatie over de Woningwet valt te vinden op: Woningwet2015.nl.

Artikel 18a over de wooncoöperatie

Artikel 18a geeft huurders in de sociale huursector die een wooncoöperatie willen starten, voor het eerst weer een aantal rechten. Het wetsartikel wordt verder uitgewerkt in het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en in de Regeling toegelaten instellingen 2015. Het Nederlandse ministerie voor Wonen maakt onderscheid tussen drie vormen van wooncoöperaties: De wooncoöperatie als koperscoöperatie, als beheercoöperatie en als 'collectieve eigenaar' van het wooncomplex. Lees hier meer over onder wooncoöperaties.

Bewonersgroepen die een wooncoöperatie willen starten in woningen die het bezit zijn van een woningcorporatie, hebben op basis van artikel 18a en de uitwerkingen in het BTIV en de RTIV de volgende mogelijkheden:

• Het moet gaan om minimaal vijf woningen die bij elkaar in de buurt staan.

• De meerderheid van de initiatiefnemers (50% +1) moet een inkomen hebben tot € 38.950,-.

• Ze kunnen hun intentie om een wooncoöperatie op te richten melden bij de woningcorporatie en moeten dan zes maanden de tijd krijgen om een coöperatieplan (bedrijfsplan) op te stellen.

• De woningcorporatie mag de betreffende woningen dan zes maanden niet verkopen of slopen.

• De bewonersgroep krijgt minimaal € 5.000,- om onafhankelijk ondersteuning in te huren (te betalen door de woningcorporatie). Praktisch gezien kan de bewonersgroep de gemaakte kosten voor het inhuren van experts declareren bij de woningcorporatie. De bewonersgroep en de woningcorporatie kunnen ook een hoger bedrag dan € 5.000,- overeen komen. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling dat aspirant-leden zelf uren declareren of op een andere manier een vergoeding ontvangen vanuit deze tegemoetkoming: aspirant-leden zullen zelf tijd en middelen moeten investeren in het opstellen van het plan.

• Het coöperatieplan moet voorzien in een plan voor de organisatie van het zelfstandig onderhoud en beheer van de woningen.

• Onderdeel van het coöperatieplan moeten ook de verkoopvoorwaarden zijn waarover de woningcorporatie en de bewonersgroep het eens zijn geworden.

• Ook een klachtenreglement is verplicht. Deze verplichting werd toegevoegd naar aanleiding van een amendement van Tweede Kamerlid Karabulut (PDF).

• Als de wooncoöperatie er komt, dan krijgt die een bruidsschat mee van vijf jaar onderhoudsreserveringen voor de betreffende woningen.

• Naast de wooncoöperatie kan (of in het geval van appartementencomplexen: moet) er een Vereniging van Eigenaren bestaan.

Mogelijkheden, maar geen garanties

De Woningwet 2015 geeft huurders die een wooncoöperatie willen starten voor het eerst weer een aantal rechten. Maar nog geen garanties dat die wooncoöperatie er ook komt. De wet maakt het bewoners weliswaar mogelijk om ‘collectieve eigenaar’ te worden van een wooncomplex, maar heeft geen voorzieningen geregeld om collectieve financiering daarvoor toegankelijker te maken. En dat is in de praktijk een flink struikelblok voor initiatiefgroepen.

Een woningcorporatie is ook niet verplicht om haar woningen te verkopen of in beheer te geven aan een wooncoöperatie. Als de verhuurder dat niet wil, dan is hij nergens toe verplicht. De Woningwet verplicht hem alleen om een bewonersgroep een 'kans te geven' door zes maanden de tijd te geven, er over in overleg te treden en minimaal € 5.000,- ter beschikking te stellen om een coöperatieplan te maken.

De Woningwet voorziet ook niet in een vorm van geschilbeslechting als hier meningsverschillen over ontstaan tussen de woningcorporatie en de bewonersgroep. Wat dat betreft is het voor initiatieven van wooncoöperaties erg belangrijk om draagvlak voor hun plannen te hebben, ook bij de gemeente en huurdersorganisaties.

Commerciële huurders

Deze nieuwe wetgeving is dus uitsluitend van toepassing op sociale huurwoningen die in het bezit zijn van woningcorporaties. Huurders van particuliere en commerciële verhuurders die een wooncoöperatie willen starten, kunnen wel profiteren van de kennis- en praktijkontwikkeling rond wooncoöperaties die gaande is. 

BTIV / Besluit toegelaten instellingen

Het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) hoort bij de Woningwet 2015. Dit besluit regelt een aantal details en andere uitwerkingszaken die voortvloeien uit de bovenliggende wet. Het besluit zelf is een Koninklijk besluit (formeel een Algemene Maatregel van Bestuur), dat door de minister zelf wordt genomen. In dit geval is de minister wel verplicht wijzigingen in het besluit eerst bij het parlement (Eerste en Tweede Kamer) 'voor te hangen'. Dat betekent dat het parlement het besluit eerst wil inzien en er zo dus grip op krijgt.

Wijzigingen

De eerste versie van  het BTIV telde 166 pagina's inclusief toelichting. Begin 2016 heeft de minister van Wonen een aantal wijzigingen in het BTIV voorgesteld, die samenhangen met wijzigingen van de Woningwet. Het betreffen vooral verbeteringen en verduidelijkingen. Dit wijzigingspakket staat bekend als 'de Veegwet'.

Bronnen

Het BTIV is hier te vinden: BTIV (PDF)

Permanente link naar de meest actuele BTIV: Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Artikel 18a in de BTIV

Het wetsartikel 18a in de Woningwet 2015 wordt verder uitgewerkt in Hoofdstuk II van het BTIV, te weten artikel 2, artikel 3 en artikel 4 en in de Nota van toelichting van de BTIV.

RTIV / Regeling toegelaten instellingen

Het wetsartikel 18a in de Woningwet 2015 geeft huurders in de sociale huursector die een wooncoöperatie willen starten, een aantal rechten. Het wetsartikel wordt verder uitgewerkt in het ‘Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015’ (BTIV 2015, artikel 2, artikel 3 en artikel 4) en in de Regeling toegelaten instellingen (RTIV 2015).

Toegelaten instellingen

Verenigingen met volledige rechtsbevoegdheid en stichtingen, die mede in het belang van de volkshuisvesting werkzaam zijn, kunnen bij koninklijk besluit als toegelaten instelling worden toegelaten.

Toegelaten instellingen, ook wel bekend onder de term woningcorporaties, zijn onderworpen aan de Woningwet 2015, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (BTIV) en de Ministeriële Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (RTIV). Toegelaten instellingen zetten zich in voor degenen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. Toegelaten instellingen concentreren zich op hun kerntaak: zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. Samen met gemeenten en huurdersvertegenwoordigers maken zij Prestatieafspraken over de lokale woonopgaven. De Autoriteit Woningcorporaties houdt volkshuisvestelijk en financieel toezicht op de toegelaten instellingen.

Verhuurderheffing

De Wet van 3 juli 2013, houdende invoering van een verhuurderheffing (Wet verhuurderheffing) bepaalt dat de verhuurder van 11 of meer woningen met een huurprijs beneden de liberalisatiegrens (dat wil zeggen: een sociale huurwoning) per jaar een heffing betaalt van een percentage van het belastbare bedrag. Het belastbare bedrag is de som van de WOZ-waarden van de huurwoningen, verminderd met 10 maal de gemiddelde WOZ-waarde van die huurwoningen, of anders berekend: het aantal woningen verminderd met 10, maal de gemiddelde WOZ-waarde van de woningen.

De wet geldt alleen voor het jaar 2013, en is ingegaan met terugwerkende kracht tot 1 januari 2013. Het tarief is 0,014% (dit is na een verhoging bij nota van wijziging, eerst werd voorgesteld 0,0014%). Eerst regelde het wetsvoorstel ook een veel hogere heffing voor latere jaren, maar naar aanleiding van de behandeling in de Eerste Kamer is ook de Wijziging van de Wet verhuurderheffing (ook aangeduid als novelle Wet verhuurderheffing) aangenomen, die het voorstel beperkte tot 2013.

Aangenomen in de Tweede Kamer is de Wet maatregelen woningmarkt 2014. Dit bevatte een technische wijziging van de Wet vergoedingen leden Eerste Kamer. Omdat het debat in de Eerste Kamer zou kunnen worden bezwaard met een discussie over de vraag of daarom een tweederdemeerderheid noodzakelijk is voor aanneming van het wetsvoorstel, is dit onderdeel uit de wet verwijderd, en als Wet maatregelen woningmarkt 2014 II opnieuw ingediend bij, en aangenomen door, de Tweede Kamer, en vervolgens aangenomen door de Eerste Kamer, hetgeen resulteerde in de Wet van 18 december 2013 tot invoering van een verhuurderheffing over 2014 en volgende jaren alsmede wijziging van enige wetten met betrekking tot de nadere herziening van de fiscale behandeling van de eigen woning (Wet maatregelen woningmarkt 2014 II).

---

Verenigingsrecht

De wettelijke regeling van de vereniging staat in het Burgerlijk Wetboek, met name titel 2 van boek 2 BW. Echter, je hebt ook titel 1 nodig, in het bijzonder art. 2:8, 2:9, 2:10 en 2:13-2:16. Het is echter vaak nuttiger om te beginnen met de statuten en reglementen van je vereniging. De meeste van deze wetsartikelen vermelden namelijk dat er in de statuten van kan worden afgeweken. 

Hoofdpunten uit de wet

• Oprichting: een vereniging kan worden opgericht bij de notaris, maar ook zonder notaris. Een vereniging kan zelfs "spontaan" ontstaan, als een losse club steeds meer als vaste organisatie gaat werken. Schriftelijke statuten zijn niet nodig, een inschrijving bij de KvK ook niet, maar wel aan te bevelen (zelfs als de vereniging niet notarieel is opgericht). (art. 2:26-2:30 BW)
• Lid worden en einde lidmaatschap (art. 2:33-36 BW): Nederland heeft de grondwettelijke vrijheid van vereniging. Dat betekent (in principe) dat een vereniging leden niet kan dwingen om lid te blijven, dat een vereniging zelf besluit wie ze toelaat als lid, en dat geen toestemming nodig is van de overheid om een vereniging op te richten. Er is een uitgebreide wettelijke regeling voor royement (ontzetting), waar je als bestuur goed op moet letten. Er is ook regeling voor opzegging van het lidmaatschap door de vereniging of door het lid. Leden die willen opzeggen hebben echter vooral te maken met de regeling in de statuten en reglementen.
• In de ALV hebben in principe alle leden 1 stem, maar je kan in de statuten ook constructies invoeren met een ledenraad, afgevaardigden en andere stemverdelingen. Op verzoek van een voldoende aantal leden moet het bestuur een ALV organiseren, anders kunnen leden dat zelf. Let op: niet elke vergadering van leden is een ALV, een ALV is pas officieel als hij op de juiste manier bijeen is geroepen, en vooral: door de juiste personen. Op dit punt is de rechtspraak opeens formeel: denk niet dat je een nieuw bestuur kan benoemen op een door bezorgde leden georganiseerde vergadering, zelfs als heel veel of bijna alle leden aanwezig zijn, als het geen officiële ALV is. (art. 2:38-41).  
• Het bestuur bestuurt de vereniging en kan overeenkomsten sluiten namens de vereniging (2:44, 2:45). De ALV kiest de bestuursleden (2:37). Echter, dit kan in notariële statuten tamelijk worden ingeperkt met constructies als bindende voordrachten en externe bestuursleden.
• Er is een tamelijk strenge regeling voor het wijzigen van de statuten (2:42 en 2:43 ). Er is ook een uitgebreide regeling voor de jaarrekening (niet voor de begroting) (2:48-50, het meeste wat er staat geldt alleen voor grote verenigingen). De regels voor het opheffen van een vereniging (ontbinding) staan in art. 2:42 lid 4 en art. 2:23a, 2:23b, 2:23c en 2:24 BW. 
• Houdt het bestuur of de vereniging zich bij het nemen van besluiten niet aan de procedures in statuten of aan de reglementen: je hebt 1 jaar om een rechtszaak aan te spannen, en deze vervaltermijn is hard (art. 2:15 lid 5;). 

---

Fiscale wetgeving

Een aanzet voor de invulling van deze pagina volgt. Wie alvast wil beginnen met invullen: ga je gang!